Покроковий алгоритм процедури купівлі нерухомості в Іспанії виглядає так:
✅ 1. Отримайте Ідентифікаційний номер іноземця (NIE)
Для проведення великих угод, зокрема купівлі нерухомості, працевлаштування або відкриття бізнесу, іноземцю необхідний ідентифікаційний номер (numero de identificacion de extranjero, NIE). Його можна отримати заздалегідь, у консульстві Іспанії у своїй країні, або на місці, у відділі з імміграції в поліції.
Оформлення NIE може тривати від кількох днів до кількох тижнів. Забрати документ може представник іноземця, робити це особисто необов’язково.
✅ 2. Відкрийте рахунок у банку
Зручніше відкрити рахунок у місцевому банку і перевести на нього необхідну суму. У подальшому з нього ж можна буде оплачувати комунальні послуги. Можна також перераховувати гроші з-за кордону на рахунок продавця.
✅ 3. Забронюйте вподобаний об’єкт
На ринку прийнято передавати для бронювання €3-5 тис. Власник підпише квитанцію про отримання завдатку, надалі цю суму буде зараховано у вартості об’єкта.
✅ 4. Перевірте статус об’єкта та можливі обтяження
Після бронювання нерухомості ріелтор замовляє довідку з реєстру про всіх власників і обтяження. Наприклад, типовими обтяженнями є зобов’язання перед банками або муніципалітетом провести ремонт або поліпшення прилеглої інфраструктури.
✅ 5. Укладіть попередній договір
Після перевірки об’єкта та ухвалення остаточного рішення щодо угоди сторони (поки що без участі нотаріуса) підписують попередній договір.
У момент підписання покупець повинен передати продавцю 10% від ціни об’єкта або більше (залежно від домовленостей). Зазвичай у договорі прописуються штрафи за його розірвання.
✅ 6. Подайте заявку на кредит (якщо буде потрібно)
До підписання договору купівлі-продажу у нотаріуса необхідно заручитися підтримкою банку. Іноземцям без статусу ВНЖ однієї з країн Європи отримати схвалення банку складно.
✅ 7. Укладіть нотаріальний договір купівлі-продажу
При підписанні договору у нотаріуса (escritura publica) у кожної сторони може бути свій представник, наприклад ріелтор.
Коли угода відбувається з кредитом, мають бути присутні співробітники банку. Плюс, якщо одна зі сторін – іноземець, який не розмовляє іспанською, необхідна участь присяжного перекладача.
Якщо договір не викликає заперечень, нотаріус робить запит до Реєстру власності та блокує об’єкт – з цього моменту жодні інші операції з ним неможливі.
На цьому етапі покупець оплачує необхідні податки і збори, а продавець – ключі, документи на нерухомість і квитанції про сплату податків.
✅ 8. Сплатіть решту суми за угодою
Якщо у вас є чинний ВНЖ і вже відкрито рахунок у місцевому банку, то найпоширеніший спосіб оплатити нерухомість в Іспанії – банківські чеки.
✅ 9. Зареєструйте права власності
Нотаріус направляє оригінал договору до реєстру, де його ще раз перевірять і зареєструють права нового власника. Цей процес може займати до трьох місяців. Після реєстрації новий власник отримує на руки виписку з реєстру та зареєстрований оригінал договору купівлі-продажу.
Додаткові витрати покупця нерухомості в Іспанії
До бюджету доведеться включити:
- Податок на купівлю нерухомості
На вторинному ринку ставка податку (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, ITP) залежить від регіону розташування об’єкта: від 6 до 8% від вартості об’єкта, але в деяких регіонах, наприклад, Каталонії та Валенсії, він досягає 10%.
❗️Починая з 2022 року, базою для податку ITP служить найвища з двох величин: ціна в договорі купівлі-продажу або нова кадастрова “довідкова вартість” придбаної нерухомості.
👉 На первинному ринку покупець платить ПДВ (IVA – impuesto sobre valor añadido). Для об’єктів у всіх регіонах Іспанії ставка однакова – 10%.
Якщо ви купуєте земельну ділянку або комерційну нерухомість, ПДВ буде вищим – 21%.
- Гербовий збір (тільки для новобудов).
Податок на юридичну фіксацію акту (IAJD – impuesto sobre los actos jurídicos documentados) стягується тільки при угодах з новою нерухомістю. Розмір збору варіюється від 0,5 до 1,5% залежно від регіону.
- Гонорар ріелтора
Стандартні ставки: 3-7% від ціни об’єкта. Комісія агенту виплачується, як правило, продавцем. Однак, деякі стягують і з покупця додатковий відсоток.
☝️ Уточніть розмір і порядок винагороди агента заздалегідь!
- Гонорар юриста
Деякі юристи беруть погодинну оплату (€50-300 на годину), в інших є фіксовані тарифи – €1500-2000 за угоду, треті візьмуть 1,0-1,5% від вартості об’єкта. Юридичні послуги можуть бути включені в роботу ріелтора.
- Нотаріальні витрати
Роботу нотаріуса і реєстрацію об’єкта в Реєстрі власності оплачує покупець – в середньому 1-2% від ціни об’єкта.
👌 Калькулятор для розрахунку точної суми.
- Послуги перекладача
Якщо покупець не розуміє іспанської, на угоді має бути присутній перекладач. Стандартна ставка – €100 на годину + ПДВ. Іноді ця послуга включена в комісійні агентства.
